상가 임대인이라면 꼭 알아야 할 신규 임차인 계약 체크포인트와 원상회복, 사업자등록
저는 작은 상가를 임대해주고 있습니다.
이번에 기존 임차인이 가게를 정리하면서, 공인중개사 소개로 새롭게 들어오고 싶다는 신규 임차인을 데리고 왔습니다.
덕분에 새로 임대차 계약을 해야 하는 상황이 생겼는데요.
같은 공간을 빌려주더라도, 임대인 입장에서는 계약서를 꼼꼼히 다시 쓰고,
원상회복 문제나 세무 문제를 체크해야 나중에 분쟁이나 손해를 막을 수
있습니다.
오늘은 임대인 입장에서 꼭 점검해야 할 것들을 정리해보려고 합니다.
신규 임차인과 계약할 때 꼭 확인할 점
① 기존 계약 종료 여부 명확히 정리
기존 임차인의 계약 해지일을 정확히 정리해야 합니다.
기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고 나가려는 경우도 있으니, 임대인도 계약서 상 권리금 조항을 확인해 두어야 합니다.
(저는 해지일 기준으로 공과금 정산을 요청하고, 원상회복에 대한 견적금액이지요. 합의한 견적금액을 공제한 보증금을 돌려주기로 했습니다. 그리고 끝으로 그동안 감사했다는 말이 기존임차인과 오고갔습니다.)
② 새 계약서 새로 작성
임대차계약서는 새로 작성하는 게 원칙입니다.
임대료, 보증금, 관리비, 계약 기간, 원상회복 조건 등을 모두 다시 적어야 분쟁이 없습니다.
임대료, 보증금 정확히 기재, 관리비 부담 주체 명시임대 목적(업종) 구체화, 예: “카페 영업 전용” 등
(프리랜트 기간이라고 들어보셨나요? 저는 이번에 새롭게 신규 임차인과 계약서를 작성하면서 프리랜트가 요청왔습니다. 공사기간 동안 임차비를 유예해달라는 것인데요. 이 부분에 대해서 기존 임차인, 신규 임차인, 공인중개사가 계약서 작성을 위해 한 자리에 처음 모인 날 이견이 발생했습니다. 계약 당일이라 조금씩 양보하여 결론을 지었는데, 제가 당초 감수하려고 했던 것보다 수십 만원의 손해가 발생하게 되었습니다. 장기계약인데 수십 만원 갖고 계약을 파기할 수 없어 그냥 넘어갔지요.)
③ 원상회복 조건 구체적으로 기재
특히 신규 임차인과의 계약에서 중요한 것이 원상회복 조항입니다.
“원상회복”의 범위를 계약서에 상세히 적어야 합니다.
벽, 바닥, 천장, 전기 설비, 간판 등
기존 임차인이 남기고 간 시설물을 신규 임차인이 그대로 쓰기로
했다면 그 시설물 목록도 계약서에 기록해 두는 게 좋습니다. 사진 찍어두기, 공간 상태를 사진으로 남겨두면 분쟁 시 도움이 됩니다.
(저는 기존 임차인이 공사하기 전의 사진을 신규임차인과 계약서 작성할 때 가져갔습니다. 공인중개사님이 제가 생각하는 원상회복에 대한 기준을 계약 당사자 모두에게 알리기 위해 신규임차인과의 계약서에 사진을 일부 넣게 되었습니다. 차후 원상회복에 대한 부분으로 다른 의견이 발생할 수 있는 점이 어느정도 해소되지 않을까 싶습니다.)
④ 신규 임차인 신용 상태 확인
새로운 임차인이 경제적으로 안정적인지 체크해보는 것도 중요합니다.
신규 창업자라면 보증보험 가입 여부 확인 별도 연대보증인 설정 여부 검토
(계약 당일 신규 임차인의 면모를 살펴보고 안되겠다 싶으면 계약하기 어렵다고 기존 임차인에게 말하려고 생각했습니다. 하지만 막상 계약 당일 기존 임차인과 신규임차인을 모두 처음 만나게 됐기에 계약을 거절하고 숙고할 수 없었던 상황이었지요. 혹시라도 이러한 부분들이 신경쓰인다면 미리 신규 임차인을 만나 상담을 하고 계약을 추진하기를 권유해드립니다.)
⑤ 등기부등본 보여주기
신규 임차인에게도 상가 등기부등본을 보여주는 게 좋습니다. 소유주가 본인임을 증명 근저당, 가압류 여부 투명하게 알려주기
→ 임차인도 안심하고 계약할 수 있어 신뢰가 올라갑니다.
사업자등록과 임대인의 역할
상가 임대인이 임대차계약을 맺으면, 신규 임차인은 사업자등록을 반드시 해야
합니다.
임대인은 임대차계약서를 임차인에게 제공해야 합니다.
사업자등록 시 임대인의 정보(주소, 이름, 주민번호 일부)가
들어가므로 개인정보 제공 범위를 알고 있어야 합니다.
상가 임대 소득 신고
연 2천만 원 이하 → 분리과세 가능
2천만 원 초과 → 종합과세 대상
부가가치세 신고 여부
면세/과세 여부는 상가 면적·업종에 따라 다름
임대 종료 시 유의사항
원상회복 여부 현장 점검, 공과금, 관리비 미납 확인, 임차인이 폐업 신고했는지 체크
신고 여부에 따라 임대인의 세금신고도 달라질 수 있습니다.
마무리
저처럼 작은 상가를 임대하는 임대인도, 계약할 때마다 새로운 상황이 생깁니다.
특히 신규 임차인과 새 계약을 체결할 때는 계약서를 새로 작성하고원상회복 범위를 명확히 하고 세무 신고 문제를 미리 준비
해야 나중에 분쟁 없이 깔끔하게 정리됩니다.
(기존 임차인이 어느날 갑자기! 데리고 온 신규 임차인과의 계약서를 위와 같은 사항들을 점검해 결국 임대계약을 체결했습니다. 이제 막 30세에 접어든 청년이 장사를 하겠다고 하여 계약을 했는데 아무래도 앞으로 잘 맞춰나가야 되겠지요. 여러분들도 신규임차인과의 계약 제 글을 참고하시어 시행착오를 줄여보시길 바랍니다. 앗! 그리고 저같은 경우는 부동산중개비를 따로 내지 않았습니다. 인터넷 찾아보면 기존 임대료에서 증액된 부분 만큼은 임대인이 공인중개사에게 복비, 비용을 줘야한다고 알고 갔는데요. 안내도 된다고 하더라구요. 그럼 또 다른 글에서 만나뵙겠습니다.)